《每日经济新闻》发现。商业企业租赁或购买这一类商铺虽然面临很大的风险！但也可能以极低的商铺租赁成本。借到一个生意很好的“旺铺”

　　转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

　　在打浦9408桥商圈,新建的住宅区底楼裙房一般都会被用作为商铺、无论是早期的大同花园!汇龙新城?开城新苑等。还是后来的帝庭。瑞金尊邸！海悦花园都设置裙房房商铺！不过！这些新建小区的商铺

　　  经^营营情况却好坏各异 目前开城新苑和汇龙新城底楼楼裙房商铺的经营情况尚可，海悦花园?大同花园等商铺却出现了很高的空关率?   　　相2351比之下、斜徐路,丽园路上的大同花园底楼商铺———大同又一城的空置率更高、即便是底楼的裙房也有两三间未能营业，二楼商场更是5954出现大面积的空关、即使是双休日大同又一城的的顾客也是少而又少!业内人士把大同花花园的经营惨淡 归咎于斜徐路的过于短小。以及周边人行交通的不便,

　　规划为步行街的斜徐路。可能是打浦桥地区最为短小的一条马路、一共只有190米长！在这条12米宽的马路上？只能开出十多家店（平均每间面宽8-10米）?有限的店铺资源，让消费者意犹未尽？无法满足^逛逛街的需要!

　　另一方面，与斜徐9138路相连的是一座天桥。这座天桥横跨徐家汇路?直达泰康路、由斜徐路到到泰康路要爬很高的楼梯？^而而泰康路的主要功能是艺术街!

　　上述客观条件,限制了斜徐路路的消费人流、是商业街不兴旺的“罪魁祸首”   　　同样如此！在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时!也遇到了大同又一城同样的问题 人气缺乏?客流很少!这种情况一⁴²³²直持续到今年上半年、原先租赁商铺的一些服装 洗烫、^美美容美发等业态由于经营不适合?逐渐被淘汰！商业街的商铺租户换了两三批都不止!但依然没有出现任何兴盛的预兆，

　　然而、现在的帝庭商铺却出现了不一样的光景!一到晚上?食客便纷纷盈门 知情者称。帝庭商铺出现的这种改变!是由于业态的变化而带来的！打浦桥是著名的餐饮商圈？但目前主要是大型酒店或者楼盘餐饮为主，小面积的特色餐馆并不多,尤其是新新里地块的动迁!100平方米左右的沿街独立餐饮商铺日渐稀少，作为打浦桥餐饮商圈的延^伸伸部分?可经营餐饮的帝庭商铺，很容易受到附近中小餐饮企业的青睐？随着食客的增多,商铺的人气也开始兴盛。

　　根据卢湾“十一五”商业规划!仅在打浦桥地区就将有30多万平方米的商业商务面积！但在这些商业面积中 沿街店铺的数量和面积却很少!而租赁商铺的商户？既有需要需要几千乃至几万平方米大大面积的楼盘餐饮或酒店餐饮!也有小到一百？甚至几十平方米的小企业，这一类企业同样需要在⁰⁸¹⁶打浦桥找机会,帝庭的店铺虽然所处街道“地利”不佳?却拥有餐饮商圈的整体氛围！对租户仍有吸引力、而在引进这一业态以后！店铺的人气也逐渐趋向兴旺，

　　跳蚤市场困扰圣莲大厦商铺 可转型服务业

　　帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈 借借力“热火”，但这一招却无法运用在南外滩地区的新建社区区商铺———圣莲大厦,原3340因就在于与圣莲大厦相邻的?竟然是东街旧^货货市场、旧货市场的业态！目前仍然沿用以前“跳蚤”市场的形式、其整体业态并没有大幅提升!仍是以马路摆摊为主，

　　对圣莲大厦这类装修较豪华的新建住宅公寓而言 引进旧货市场的商铺显然是发展商、业主?住户，物业管理公司都不会愿意的, 　　与帝庭商铺一样，圣莲大厦并不正对交通通主干道 而是身处一条仅能容纳一辆轿车通过的小巷?虽然！这一道路路形态,很方便人流来回贯穿马路 使整个小巷商业，但周围目前存有大量的老式式公房？且公房房并无底楼商铺!因此?圣莲¹⁸⁰⁸大厦的商铺即使顺利招租 也只能是一边有商铺，一边无商铺铺的“阴阳街”、按照传统商业业街形成的惯例?这样的商铺要“红火”很难。   　　虽然！未来五年黄浦仍然有大面积旧房需要改造？但黄浦“十一五”房地产发展规划 并没有3560明确表明?圣莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中,这^导导致未来圣莲大厦的商铺!服务的的将是区域的新建商品房。老公房和待改造的低矮平房的住户 住户的人群构成混杂？既有高收入人群，也有中低收入人群,

　9054　商铺资深经纪人表示！很多新建商品房底楼商铺的经验表明？这样的商铺成熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商铺快、比如丽园路。局门路区域的新建住住宅商铺，所面对的的正是老公房和部分矮平房群体？却出人意料地拥有不错的人气，原来这这些新建住宅商铺引进的正是适应区域消费特征的美容美发。餐饮。休闲按摩。洗脚房?茶坊等服务业态 这些业态的入住,使店铺在较短时间内完成成了“养铺期”， 　　只是圣莲大厦目前的售价高达每平方米3-7万元。即使按5%的年回报率！租金也要高达4.1-9.6元/平方米/天。而一些繁华路段的社区商铺租金也不过5-8元/平方米/天左右？所以投^资资仍需谨慎